不動産売却の流れ
ご相談、査定から、売却活動、引き渡しまでの流れをつかみましょう
STEP1 不動産売却相談
どんなことでも構いません。まずはお気軽にご相談ください。
もちろん秘密厳守です。ご安心ください。
不動産のご売却は、ローンが残っている場合・ご売却のスケジュールに制限がある場合・お住み替えを検討されている場合など事情によって、最適な方法が変わってきます。
売主様の状況にあったご売却方法をご提案いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。
ご売却の希望条件をお聞かせください
まずは「ご売却の時期」や「ご希望の価格」など、お客様のご希望を遠慮なくお聞かせください。スタッフが誠意を持って対応いたします。
こんな時にもお気軽にご相談ください
「とりあえずどの位で売れるのか」、「将来的なプランを作成したいので現在の資産価値を把握しておきたい」など、今すぐにご売却する予定の無い場合でもお気軽にご相談ください。
STEP2 査定の申し込み依頼
不動産売却の第一歩は、ご所有の不動産がいくら位で売れるかを知ることから始まります。
売却金額の目安が分かると、次の計画を具体的に進めることができますので、売却や買い替えの計画をはじめたばかりのお客様も、まずは査定を依頼してみましょう。
査定には「簡易査定」「現地査定」の２種類の方法があります
| 簡易査定 | 現地査定 |
|---|---|
| 不動産の所在地を確認し、周辺取引事例の調査を致します。 周辺環境や市場動向、顧客動向等も考慮し、机上にて価格を算出します。 | 実際にご所有の不動産を拝見し、室内や設備まで詳細な確認をいたします。 机上査定よりも精度の高い価格を算出することができますので、媒介契約を締結するには現地査定が欠かせません。 |
STEP3 不動産の現地調査
不動産の室内・日照・眺望等の状況も詳細に拝見し、権利関係や売り出し事例・成功事例の調査を行います。
その結果をもとに査定価格を算出します。
ご所有の不動産について、室内や設備・日照・眺望等の状況も詳細に拝見し、お客様のお話や建築確認書・権利関係、売り出し事例・制約事例の調査を入念に行います。より正確な価格を算出するため、細かいことでもスタッフにお伝えください。
ご売却物件の調査(無料)
市場動向や周辺の取引事例などを総合的に考慮し、経験豊富なスタッフがお客様の大切な不動産の売り出し価格のアドバイスをいたします。
その際、ご売却物件をご購入された時のパンフレットや権利書、建築確認書など、具体的な内容が記入されているものがございましたら、ご用意ください。
調査項目の目安
- 権利上や法令上の問題はないか。
- 建物の基本性能（雨漏り・間取り・日当たりなど）は。
- 近隣売却物件の売り出し価格と取引価格。
- 周辺の環境や施設、交通量。
- マンションの場合は管理・修繕状況。
- 室内の保守状況。
物件価格のご提案
総合的な調査の結果をもとに、通常は３ヶ月以内で売却できると考えられる価格をご提案いたします。
これはいわゆる査定価格であり、実際に売却する時の売り出し価格ではありません。
売り出し価格は、お客様のご希望に沿った売却プログラムと売り出し価格のご提案をもとにお客様に決めていただきます。
STEP4 媒介契約の締結
売却を依頼する時は「媒介契約」を結び、売却価格を決定します。なるべくご希望価格に沿った販売活動をご提案いたします。
正式に売却を開始する際は、売り出し価格を決定し書面にて売却の依頼の契約(=媒介契約)を締結します
媒介契約には３タイプあります
(1)専属専任媒介
(2)専任媒介
1社の不動産業者にのみ売却依頼する契約です。この契約を結ぶと、依頼を受けた不動産業者は売買を行う相手を積極的に探す努力と、その業務処理状況を報告する義務があります。
また、指定流通機構への登録、新聞折り込み広告等の媒体への優先的な掲載など、売主様に有利な売却活動を受けることができます。
(3)一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて売却の依頼をできる契約です。
お客様（売主様）が媒介契約を締結されている他の不動産業者を明示する「明示型」と明らかにしない「非明示型」があります。
媒介契約それぞれの特徴
| 複数業者との契約 | 依頼者が自ら発見した 相手との取引 | 指定流通機構への 登録業務 ※1 | 業務処理 報告義務 | |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | × | × | 5営業日以内 | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介契約 | × | ○ | 7営業日以内 | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介契約 | ○ | ○ | なし | なし |
※1 契約日当日および定休日はのぞきます。
STEP5 販売活動・活動報告
西村不動産販売では、長年で積み上げてきた、地域密着の独自のネットワークを活かし、様々な販売活動を行っています。
大切なお客様の不動産をご希望に沿う形でご売却できるよう、西村不動産販売では長年積み上げてきた地域密着の独自のネットワークを活かし様々な売却活動を行っています。また、ご売却物件に対する問い合わせ状況や反応、広告などを含めた売却活動の経過報告を行います。
経過報告とお客様の物件のご案内
どのような広告媒体を利用して営業活動を行っているか。
また、それに対する問い合わせ状況や反応など、売却活動の経過報告を定期的に行います。
※報告回数・内容・方法等は媒介契約の種類によって異なります見学を希望される方が見つかった場合は、ご都合に合わせてお住まいを見せていただきますので、ご協力をお願いいたします。
売却活動の一例
- 来店、既存のお客様へのご紹介
- 新聞折込チラシの配布
- スーモ、アットホームなど不動産ポータルサイトへの掲載
- 各種不動産情報誌への掲載
- 国の指定不動産流通データーベース、東日本レインズへの登録etc..詳しくはスタッフにおたずねください。
※レインズとは
国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」によって運営されている不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムで、不動産の購入を考えている全国の不動産業者・お客様に、安心できる情報を提供することを目的として、運営されています。レインズに登録することで、購入希望者をもつ不動産会社や購入希望者自身に、広く物件情報を開示することができます。
※内密に売却したい場合など、大々的に広告を行わない方がよい場合もございます。販売方法についてのご希望はスタッフにお気軽にご相談ください。
STEP6 売買契約の締結
購入希望の買主様と、諸条件を充分に確認した上で不動産売買契約を締結します。
お客様（売主様）と買主様で売買の意思が合意すると、諸条件を充分に確認した上で、不動産売買契約を締結します。契約後のトラブル防止のためにも、しっかり内容を確認しましょう。不明な点や疑問点があれば、遠慮なくご質問ください。
購入希望者（買主様）が決まったら
契約時にご用意いただくもの
- 権利証（買主様に提示）
- 実印、印鑑証明書（3ヶ月以内のもの1通）
- 管理規約書（マンションの場合）、建築確認通知書等
- 固定資産税納付書
- 印紙代（売買金額によって異なります）
- 仲介手数料の半額（媒介契約の支払条件により異なります。別途消費税および地方消費税がかかります。)
代理人が立ち会う場合
- 委任状（ご本人の自署と実印を押印）
- ご本人の印鑑証明書（3ヶ月以内のもの1通）
- 代理人の実印
- 代理人の印鑑証明書（3ヶ月以内のもの1通）
ご注意事項
]不動産売買契約の締結後、お客様には所有権移転登記申請・物件引渡しなどの義務が発生します。また、契約書に記載された条文に基づいてお互いの権利や義務を履行しなければならず、違反した場合の罰則もあります。ご不明点などはスタッフにお申し出ください。
トラブルを防ぐために
口頭での約束は避け、大切な事項はすべて書面で内容を確認するようにしましょう。また、ご不明な点や不審点がある場合は、勝手に解釈したりうやむやにしたりせず、必ずスタッフにご質問ください。
STEP7 引越しの準備
買主様に引渡しをするまでの様々な準備や引越しのスケジュールなど、細部にわたりしっかりサポートいたします。
残代金の受領日までに、引越しや公共料金の清算などを済ませ、買主様へ引渡せる状態にします。引渡しは契約内容通りに行う必要があるので、引渡しと引越しのスケジュールをしっかり確認しておくことが大切です。
残金の受領日までに引越しを済ませます
残金の受領と物件の引渡しは同時に行われます。従って、受領日までに引越しを済ませておかなくてはなりません。引越しが終わりましたら、公共料金（電気・ガス・水道料金等）の清算を行い、建築確認書、付帯設備の説明書、パンフレット等をご用意ください。また、マンションの場合、管理規約もご用意ください。
抵当権の抹消
ご売却物件に住宅ローンやその他の抵当権等が付いている場合、その残債務を清算して抵当権を抹消する必要があります。また、事前ではなく、買主様にお支払いいただく代金にて抵当権を抹消する場合もございます。登記抹消手続きは司法書士が代行しますので、必要書類をご用意ください。
安心してお任せください
特に買い替えの際は、売却代金を購入資金にあてる場合もあり、その場合は、一時的に仮住まいをしたり、買主様の入居のスケジュールを調整するなど、色々な調整が必要になります。仮住まいの費用算出や各種調整については、スタッフがお客様のご都合に合わせてしサポートし、万全な引き渡しを行いますので、安心してお任せください。
STEP8 引越し・残代金の決済
残金を受け取り登記の申請が済むと、物件のお引越しです。
売却後も確定申告などお気軽にご相談ください。
残金を受け取り登記の申請が済むと、物件のお引渡しです。契約に定めた内容で物件の引渡しを行ないますので、物件の状況を改めて確認しておきましょう。ご売却後の確定申告なども、お気軽にご相談ください。
残金受領時の内容
■登記の申請書類の確認
所有権移転登記の申請を司法書士に依頼します。
抵当権抹消登記がある場合は、登記費用をお支払いいただきます。
■残金の受領
残金を受け取って領収書を発行していただきます。
■固定資産税等の清算
引渡し日までの金額を日割りで計算し、清算金を受け取ります。
■関係書類の引渡し
管理規約やパンフレット、付帯設備の保証書など関係書類をまとめて買主様に引渡します。
■カギのお引渡し
買主様にカギをすべてお渡しします。
■諸費用の精算
仲介手数料などの諸費用をお支払いいただきます。
残金受領時にお客様（売主様）にご用意いただくもの
- 権利証(登記済証)
所有不動産の内容確認、及び所有権の移転登記時に必要です。 - 実印
共有者がいる場合は、共有者分も必要です。 - 印鑑証明書(3ヶ月以内のもの1通)
共有者がいる場合は、共有者分も必要です。 - 固定資産税納付書
- 住民票
共有者がいる場合は共有者分も必要です。 - 電気・ガス・水道等清算領収書
その他にも書類が必要になる場合もありますが、事前にスタッフより、 詳しく説明させていただきます。売主様は、買主様より残金を受領して、 買主様にご売却物件のカギを引渡し、取引は終了です。
