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賃貸経営における長期修繕計画
暑いですね、
こんにちは、さすがに８月です、なんという暑さでしょうか。お元気でいらっしゃいますか。
今年は、早くも台風７号が房総半島に上陸しました。台風５号といい７号も大型台風でしたが、幸い大きな被害はなかったようです。８月は統計上最も数多くの台風が来るそうです。雨漏り等建物の被害が心配されます、日頃のメンテナンスは万全でしょうか。
リノベーションとは!!
リノベーションとなにか？
６月だというのに、この暑さはほんとにこたえますね、お元気でいらっしゃいますか。
なにか、毎年夏が早く来ているように思えてなりません。本格的な暑さの前にバテないようにコンディションを整えておく必要がありそうです。
さて、今月ご紹介しようと思っておりましたのは、船井財産コンサルタンツの「土地有効活用は止めた方がいい！」を予定しておりました。しかし、これよりももっと面白いテーマがありますので、急遽変更させていただきます。題してリノベーションとはなにか？
先月、日本ペイント主催のセミナーがありました。場所は銀座の文詳堂ビルです。久々の銀座でしたので目的地に行くまで回りをきょろきょろしながら、おしゃれなビルが多くやっぱり銀座だなー、と一人感心しておりました。
現地についてみたら、当日の会場は、人、人で一杯でした。なぜこんなに人気があるのかな、と思っておりましたが、皆さん考えることはやはり一緒です。つまり空室対策の決定版として、「最近のマンション供給ラッシュの中で、賃貸経営に勝ち抜く方法を教えます」。ということだからです。特に築２０年とか３０年以上の古くなったマンションを見事な再生を行い、復活させた手法だからです。オーナーさんも沢山見えておりました。
ではどんな再生リフォームなのか、どこが普通のリフォームと違うのか、これを説明すればリノベーションを理解して貰えると思います。リノベーションとは何かをご一読ください。
不動産投資指数と見分けノウハウ
不動産投資と指標
さわやかな季節を迎え、ようやく花粉症から開放されたと思っていましたら、間もなく梅雨入りのようです。 さて、今月号は投資用不動産を購入するときのチェックリストを作りましたのでご覧頂きたいと思います。 まず
- 「物件購入チェックリスト」は購入する時に物件の内容を詳しく知ることができます。
- 「購入諸経費」がどの位掛かるのかチェックできます。
- 毎月の運用状況も正確に把握出来る「キャシュフローチェックシート」を作りました。
これによって購入から毎月の運用状況までキチット把握することができます。 良い物件が見つかったとき、これらのチェックシートを使って物件確認をして、そして上手な運用をしてください。 運用（キャシュフロー）については先月号でもお話ししましたが、具体的には、
① 毎月の家賃収入－②ランニングコスト（経費）＝ ③実質賃料収入(NOI)③ 実質賃料収入(NOI)－④ローンの返済額＝⑤キャシュフロー
というようにキャシュフローがいくらあるのかを求めます。 そして表面利回りでなく、実質投資利回りを計算して、現在の不動産価値を知ることが出来ます。 今後不動産の価格は収益還元法で評価されるようになっていきます。 また、投資の判断は利回りでなく債務回収比率（DCR）で判断すると申し上げました。 つまり、返済の何倍収入があるかという指標です。この指標は最低でも１．２以上必要です。
もし収入額と返済額があまり変わらない、なんていうことになればこれは一大事です。 こういうケースの場合は、まず自己資金をある程度投入して借入れを減らすと同時に 、銀行に金利交渉や返済年数を交渉して、安くしてもらう様にしてください。 これを実施しないと、いずれ破綻してしまいます。
ペイオフ再確認と不動産投資ブームについて
ペイオフ再確認
先月号でお知らせいたしました、ペイオフ対策は既に完了しましたでしょうか。復習の意味で先月掲載しましたペイオフ対策をもう一度掲載させていただきます。これまでの定期預金に加え、普通預金についても、預け先の金融機関が破綻した場合、「１０００万円までとその利息だけ」しか保護されません。オーナーさんの場合は、銀行ローンを組んでいるケースが多いですから、ペイオフだからといって、メインバンクを変えるのは難しいと思います。そこで
- 最も簡単なのが一つの金融機関の預金額を１０００万以下にするという方法です。
- ローンを組んでいる場合は、事前に預金とローンの相殺手続きをしておく。この方法は、こちらから金融機関に申し出をして手続きする必要があります。
- 決済性預金とする。決済性預金とはその金融機関が破綻しても全額保護されるかわりに金利が一切付かないというものです。
- 現在付き合いのある金融機関の経営状態はどうなのか（週間ダイヤモンドによく特集されるので本屋さんで購入して確認してください）
というところです。じつは今、このペイオフを機会にお金が不動産投資に向かっております。今月号はこの不動産投資について報告させて頂きます。
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ペイオフ全面解禁と滞納リスクヘッジ対策
2005年4月1日、ペイオフ全面解禁
これにより、これまでの定期預金に加え普通預金についても、預け先の金融機関が破綻した場合、 「１０００万円までとその利息だけ」しか保護されなくなってしまいます。 オーナーさんの場合は、銀行ローンを組んでいるケースが多いでしょうから、ペイオフだからといって、 メインバンクを変えるのは難しいと思います。そこで、ペイオフ対策としてどのような手法があるのか、以下に記してみます。
- 最も簡単なのが一つの金融機関の預金額を１０００万以下にするという方法です。
- ローンを組んでいる場合は、事前に預金とローンの相殺手続きをしておく。 この方法は、こちらから金融機関に申し出をして手続きする必要があります。
- 決済性預金とする。決済性預金とはその金融機関が破綻しても 全額保護されるかわりに金利が一切付かない、というものです。
- 現在付き合いのある金融機関の経営状態はどうなのか （週間ダイアモンドによく特集されるので本屋さんで購入して確認してください）
というところでしょうか、今月号の予定は「家賃滞納」について、でしたが４月１日がペイオフ解禁となりましたので、 万一に備え急遽、事前対策をお知らせ致しました。 では、今月のテーマ「家賃滞納」についてお話させて頂きます。 景気の後退と共に家賃の滞納が増えて来ております。そこで当社で行っている家賃滞納を未然に防ぐ方法や、 もし滞納が発生したらそれをいかに回収するかという方法等について、ご紹介させていただきます。まずは入居申込書です。
実践賃貸経営、空室対策の実例!!・その３
いつもお世話になっております
まだまだ厳しい寒さが続いておりますが、お元気でいらっしゃいますか。ところで、今年のスギやヒノキの花粉は昨年の１０倍から３０倍といわれておりますが、花粉症の方、事前準備はいかがですか。じつは私も花粉症で悩んでおります一人です。いったん症状が出てしまうと涙や鼻水が止まらなくなって、それは大変な思いをしなければなりません。早めに専門医に行きましょう。さて、今月は空室対策の第三弾をご報告させていただきます。東京ビックサイトでセミナー受講しましたアパマンコンサルタントのU氏のテーマは「お金をかけずに空室が満室になる秘策１０連発」をご紹介いたします。またU建築設計事務所のN氏（私と親戚でも何でもありません）のテーマは「築３０年１７㎡でも入居者殺到！若者のツボにあたるローコストリフォーム」です。このお二人の講演も非常に参考になりましたので紙面の許す限り詳しくご紹介させていただきます。
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実践賃貸経営、空室対策の実例!!・その２
こんにちは、お元気ですか
厳しい寒さを迎えておりますが、お元気でいらっしゃいますか。いよいよ、春の移動シーズンを迎えました。当社では入居者の皆様に気持ちよくご覧頂けるようオーナー様の大切な部屋を「ピカピカに順次清掃」させて頂いております。また成約した場合は室内の入居前チエックを行い、お客様にクレームのないよう努めております。 さて、先月号では、徹底した「管理とサービス」を行い、１２年間家賃が変わらないという、Aオーナー様をご紹介しました。このオーナー様のケースは言葉をかえれば、入居者＝お客様第一主義を実践された結果といえます。そして近い将来賃貸経営は、ホテル並みのサービスと対応が要求されるようになってくると思われます。 それでは、今月は先月に引き続きまして、空室対策のNO２をご報告させていただきます。今月ご紹介する内容も、東京ビックサイトで開催された「賃貸住宅フェア２００４in東京」のフェアで仕入れてきました内容です。 まず、はじめにご紹介する方は５４０戸所有のオーナーさん（T氏）の話、次いで自然素材にこだわって高収益稼働を実現したオーナーさん（K氏）の話、そしてアパート・マンション業者・建築士・コンサルタントの話などをまとめてご紹介させて頂きます。
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実践賃貸経営、空室対策の実例!!・その1
本年も宜しくお願い申し上げます。
１月のニュースレターが遅くなりまして申し訳ありません。その代わり今一番ホットな問題になっております「空室問題」につきまして、相当数の情報を仕入れて参りましたので、紙上で内容の濃い報告をさせていただきます。実は、昨年の１２月７日・８日に、東京ビックサイトで「賃貸住宅フェア２００４in東京」という賃貸住宅のすべてが分かるフェアに行って参りました。この住宅フェアに出展した企業は総勢２００社で、各社最新の商品やサービスを懸命になってPRしておりました。また、ブースの数は４３０あまり、そして各会場におけるセミナー数はなんと８０講座もあるという、過去最大級のビックイベントでした。このフェアも今年で１０年目を迎え内容はますます充実してきましたので、来年は是非多くの大家さんをお誘いして、ご一緒できればと思います。今回は、非常に盛り沢山の内容でしたが、何と言っても参考になりましたのは、 F会場で講演されたオーナーさんの成功事例で、「１２年間家賃収入が変わらない、安定経営を実現する家主の秘策」ということで講演された、 Aさんという女性のオーナーさんです。会場は定刻前には既に満席となり、立ち見しかないほど多くのオーナーさんが聞いておりました。
