賃貸経営における長期修繕計画

暑いですね、
こんにちは、さすがに８月です、なんという暑さでしょうか。お元気でいらっしゃいますか。
　今年は、早くも台風７号が房総半島に上陸しました。台風５号といい７号も大型台風でしたが、幸い大きな被害はなかったようです。８月は統計上最も数多くの台風が来るそうです。雨漏り等建物の被害が心配されます、日頃のメンテナンスは万全でしょうか。

不動産ニュースレターの役割
さて、ニュースレターも今月で１５回目を迎えました。ここでニュースレターの原点に帰って、「真にオーナー様の役に立つ情報」とは何なのかを改めて考えてみました。
振り返ってみますと、昨年の６月に第１号を発行しました。その時のニュースレターの特集は、「不動産の本格的な過剰時代へ入りますそして、賃貸マンションやアパートの家賃が値下がりするのはこれからが本番です」、とお伝えしました。（事実その通りになっております）それらを順番に整理してみますと、

１号：２００４年　６月････アパ・マンの家賃の値下げはこれからが本番です
２号：２００４年　７月････空室を埋める工夫をする
３号：２００４年　８月････東京ルールパートⅠ
４号：２００４年　９月････東京ルールパートⅡ
５号：２００４年１０月････東京ルールパートⅢ（ガイドライン）
６号：２００４年１１月････資産デフレパートⅠ（知っておきたい不動産の鉄則）
７号：２００４年１２月････資産デフレパーとⅡ（不動産で失敗する人、成功する人）
８号：２００５年　１月････空室対策事例Ⅰ安藤オーナーさんの安定経営の秘策
９号：２００５年　２月････空室対策事例Ⅱ月村オーナーさんの常に入居率９５％を維持
１０号：２００５年　３月････空室対策事例Ⅲコンサルタントと建築士による創意工夫
１１号：２００５年　４月････ペイオフと家賃滞納
１２号：２００５年　５月････不動産投資について
１３号：２００５年　６月････不動産投資購入チェックリスト
１４号：２００５年　７月････リノベーションとはなにか？

以上、過去１４回、オーナー様向けに特集を組みましたが、改めてその内容を確認しますと、①不動産市場動向　②空室問題　③滞納問題　④退去トラブル問題　⑤不動産投資⑥リノベーション（リフォーム）という、わずか６項目しかありませんでした。
アパ・マン経営から考えれば、まだまだご紹介する課題(項目)が少ない事が分かります。具体的には、収益の最大化のためには、空室や滞納問題の解決を計り、家賃の最大化を図ることであり、同時に使う経費の最小化を図る創意工夫をして、実質家賃収入を増やします。さらにファイナンス交渉をして、借入れ金利を安く長く、手元に残るキャッシュの最大化を図ることが、最も重要な事だからです。そして、税金の申告と同時に節税をどこまで出来るか。ここから全資産の見直(相続対策)しをして、効率の悪い物件を売却して､収益の挙がる物件に買い換えしたり､土地活用を工夫していくことがオーナー様の次の課題となります。
さて、今後は長期修繕計画・修繕費・共益費・固定資産税・損害保険・管理業務委託費・税務申告と節税対策・相続対策・土地売却・土地活用・不動産投資等、オーナー様が知っておかなければならない事柄がまだたくさんあります。今後は一つ一つの項目について、私も勉強しながら、その都度お知らせしていきたいと思います。

では早速、今月は長期修繕計画を報告させて頂きます。

長期修繕計画
この長期修繕計画の目的は、
良好なアパマン経営を実施する為には、賃貸住宅の居住性を維持し、入居者に快適で安全な、住環境を提供するとともに、収益確保と資産価値保持を図って行くことです。
しかし、賃貸住宅は経年と共に劣化していき、時代の流れの中で要求される機能や性能も変化していきます。そこで、オーナー様が長期にわたりスムーズな賃貸住宅経営を実現していく為には、どうしても物件の修繕維持を実施していく必要があります。つまり目安として長期修繕計画が必要となります。そして、その第一歩が点検です。

１．点検について････点検は　①法定点検と②自主点検に分けることが出来ます。
　　　　①　法定点検は各種法律の定めにより義務付けられた点検です。資格を持つ専門業者が点検を行ない、所轄官庁へ報告が必要となります。
1.　消防用設備点検
　　特定（テナント付き共同住宅）は１年に１回点検報告します。
　　非特定（一般アパートマンション）は３年に１回点検報告します。
2.　建築設備点検
　　排気、排煙、非常用照明照度、給排水（残留塩素）を調査します。
　　１年に１回点検報告します。
3.　特殊建築物点検
　「延べ１０００㎡以上で５階建建て以上」が対象となります。これは建物の躯体検査で、３年に１回検査報告します。（H１６年４月１日から実施）
4.　エレベーター定期点検
　　定期検査報告書１年に１回点検報告します。

※　以上法定点検で上記1.2.3.をまとめて実施すると検査コストを抑えることが出来ます。
②　自主点検

1.定期点検････管理会社が定期的に行う点検です。特に清掃時に不具合箇所を発見することが多い為、清掃業者に報告・連絡をお願いして早期修繕を実施します。また、受水槽の点検は１年に１回実施し、排水パイプの高圧洗浄は３年に１回くらいの割合で実施するといいでしょう。
2.専門業者検査････修繕発生時に行う専門業者による精密な検査
3.臨時点検････台風の後などに行う臨時点検(破損箇所のチェック)
※　東京都はマンション・ビルの貯水槽２２万ヶ所、総点検へ昨年９月から東京都は「おいしい水の普及を図る」ため、かび臭を取り除く高度浄水処理を浄水場に順次導入していますが、貯水槽が汚れていては効果がないということで、貯水槽の総点検を実施しています。大泉でも一部既に実施され、点検調査の結果、異常がない場合は、貯水槽水道点検調査済み証を頂けます。また、点検結果異常なしという書類も貰えます。これを掲示板等に貼っておくと入居のお客様にも安心していただけます。また「直結給水」を促進しておりますので、これを機会に貯水槽を撤去して、直圧直結給水（３～５階）または、増圧直結給水（４階以上）への改修工事を勧めております。

２．修繕について
定期点検で不具合箇所を発見した場合は、オーナー様へ連絡すると　共に、専門業者の修繕見積書等を作成し、提案協議の上工事を実施　していきます。

３．オーナー様と管理会社の役割について
長期修繕計画を実施していく為のオーナー様と管理会社の役割。
・オーナー様の場合
①　修繕の必要性を認識すること（物件は必ず老朽化する）
②　資金準備をしておくこと(大修繕は大きな費用が必要)

・管理会社の場合
①　オーナー様への啓発と長期修繕計画の作成
②　定期点検の実施（状況報告・修繕箇所の早期発見）
③　修繕計画書・見積書の作成・提案、協議、工事の実施

４．長期修繕・日常リフォーム・日常管理の各費用の区分
日常の小修理や入退去時の原状回復費用は、長期修繕計画には含ま　れません。また共用部分の日常管理費は、入居者から家賃と一緒に　回収する共益費で賄います。

①修繕
長期修繕････1.建物本体＝屋根、壁、床、柱、配管等
　　　　　　2.住戸内部＝住宅設備機器等
　　　　　　3.共用設備＝給排水、電気、防災設備等
　　　　　　4.外溝＝通路、フェンス、駐車場等
※上記の物件全体の大修理
日常リフォーム････住戸内部＝内装、建具、小修理、雨樋清掃、入居者入退去時の原状回復

②共用部の日常管理････共益費で賄います
　　　　　　1.廊下、通路、駐車場等の定期清掃
　　　　　　2.共用電気代、水道料
　　　　　　3.給水設備、浄化槽の定期管理清掃
　　　　　　4.エレベーターの定期管理

５．修繕積立金
長期修繕準備のための積立金の目安（月額・一戸当たりの積立金）です。積立金として妥当な金額は、間取りタイプ別・１戸当たり概ね下記の金額です。

（月額・一戸当たりの積立金）
1K～１DK　　４，０００円～５，０００円
1LDK～2DK 　５，０００円～６，０００円
2LDK～３DK･ ７，０００円～８，０００円

※木造・フレハブとRC・重量鉄骨の構造体の違いによる大きな差はありません。
又、長期修繕には多額の費用が必要になりますので、毎月の家賃収入の中から一定金額を定期的に積み立てて準備します。
今後の賃貸運営の中で、非常に重要なのがこの修繕積立金です。もし積立てが思うようにいかない場合は、以下の融資を検討してみてください。

６．資金調達と設備機器リース
①　リフォーム融資
１．練馬区産業融資の斡旋（低金利で借りることが出来ます）
練馬区では区が利息の一部を負担することで、経営の安定と向上を図るため事業資金を、低利で利用できる融資の斡旋をしております。この融資制度はオーナー様が設備投資したり、運転資金として借りることが可能です。貸付けの審査及び決定は取り扱い金融機関　が行います。ほとんどの金融機関が取り扱いをしております。
例えば１，０００万円を期間７年間、金利０．９％（利子補給後に金利）で借りることが出来、毎月の元利の支払は１２６，０００円以下となります。但し保証料を別途支払います。

問い合わせ先　練馬区産業経済部　経済課　融資係
　　　　　　　０３－３９９３－１１１１　本庁舎　９階

２．住宅金融公庫のリフォーム融資
東京都文京区関口１－２３－６
プラザ江戸川ビル内　賃貸融資課　０３－５２６１－５４８０

②　設備機器リース
設備機器の設置については、リース制度の活用が賃貸住宅オーナーにとって極めてメリットが大きく、これからは大いに利用すべき制度と考えられております。
そのメリットは
1.一度に大きな現金出費が不要　
2.　リース量は全額を経費経常でき、計算も簡単
3.設備機器会社によっては、故障修理代が無料です。

７．グレードアップ工事
一般的に、長期修繕計画は、竣工事の初期性能を維持していくために必要な、最小限の修繕及び費用の目安を示したものです。
しかし、長期に渡る、賃貸経営では、物理的劣化だけでなく、年月の経過に伴うライフスタイルの変化や、新たに開発される設備などによって、社会的要求性能が、向上していくため、「市場価値の劣化」という問題があります。その為、竣工事は最先端の機能、性能でも、何年か後には、古くさく感じてしまう事になります。
この市場価値の劣化に対応していくためには、常に入居者ニーズを把握して、修繕工事と、併せてグレードアップの工事を必要に応じて実施していく必要があります。またグレードアップ工事はすべての貸室を同時に、また同様に行う必要はありません。状況に応じて入居者ニーズを見極めて、貸室ごとに、又は部分ごとに、費用対効果も考慮したうえで実施していけばよいと思います。
現在行われているグレードアップ工事では、以下のような例があります。
①　バリアフリー化
②　和室を洋室に変更（2Kを人気のある1LDKタイプに変更＝リノベーション）
③　外壁を吹付け塗装からタイルに
④　エアコンの設置
⑤　インターネット対応設備の導入
⑥　バランス釜浴室設備の改善
⑦　テレビドアホン
⑧　シリンダー錠をカードキーに
⑨　宅配ボックスの設置
⑩　防犯・安全対策の設置

まとめとして
分譲マンションの場合ですと、専有面積に応じて修繕積立金を必ず積み立てていきますので、計画的に修繕計画が立てられます。しかし賃貸の場合、積み立てをしているオーナー様は極めて希です。是非積み立てを始めて下さい。
長期修繕計画は点検に始まり、共用部分の日常管理は共益費で賄い、住戸内部は入退去に伴う原状回復は日常リフォームとして区分し建物躯体及び全体の大修理は長期修繕に分けることになります。また長期修繕は費用がかさむ為、事前に修繕積立金を積んで準備することが一番です。もし資金不足の場合は、練馬区の産業融資のような超低金利のお金を使って、大修繕またはグレードアップする工事に利用される事をお勧め致します。特に空室期間が１年以上の場合には是非お勧めいたします。
来月号は、今月の続きとして、部位の修繕周期の目安及び部位の解説、そして.定期巡回報告書と、実際の長期修繕計画案を作成してみたいと思います。
いよいよ夏休みです。都会の蒸し暑さを逃れ、さわやかな高原にでも行きたい気分です。
　何処にも行かない方は、うなぎを食べて夏バテ防止ですね。

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