リノベーションとは!!
リノベーションとなにか？
６月だというのに、この暑さはほんとにこたえますね、お元気でいらっしゃいますか。
なにか、毎年夏が早く来ているように思えてなりません。本格的な暑さの前にバテないようにコンディションを整えておく必要がありそうです。
さて、今月ご紹介しようと思っておりましたのは、船井財産コンサルタンツの「土地有効活用は止めた方がいい！」を予定しておりました。しかし、これよりももっと面白いテーマがありますので、急遽変更させていただきます。題してリノベーションとはなにか？
先月、日本ペイント主催のセミナーがありました。場所は銀座の文詳堂ビルです。久々の銀座でしたので目的地に行くまで回りをきょろきょろしながら、おしゃれなビルが多くやっぱり銀座だなー、と一人感心しておりました。
現地についてみたら、当日の会場は、人、人で一杯でした。なぜこんなに人気があるのかな、と思っておりましたが、皆さん考えることはやはり一緒です。つまり空室対策の決定版として、「最近のマンション供給ラッシュの中で、賃貸経営に勝ち抜く方法を教えます」。ということだからです。特に築２０年とか３０年以上の古くなったマンションを見事な再生を行い、復活させた手法だからです。オーナーさんも沢山見えておりました。
ではどんな再生リフォームなのか、どこが普通のリフォームと違うのか、これを説明すればリノベーションを理解して貰えると思います。リノベーションとは何かをご一読ください。
首都圏に置いて、賃貸住宅というビジネスが顧客とする世代。その中心は２０代の半ばから後半です。この世代はマーケティングの世界において「団塊ジュニア」または「ジェネレーションY」と称され、それ以前の世代とは大きく価値観を異にする世代といわれております。物件のバリューアップを図る上で、まず彼らの、価値観、ライフスタイルを知ることが成功の第一歩です。バブル経済崩壊後に成人したこの世代の価値観とは
●自分らしさ ●シンプル ●脱近代化 ●リラックス ●堅実
というキーワードで表されます。それ以前の世代が目指す、物質的な（量的な）グットライフ志向とは大きく異なり自分サイズの最適な生活を志向する価値観といえます。
○新たな価値観の中で生まれるリノベーションの可能性
このような新たな価値観は、賃貸住宅という商品ニーズにも必然的に反映されます。
かつての様に、物質的な価値観が支配する市場では、「新築、最新設備」といった点は、物件価値の大きなポイントとなります。しかし、「自分らしさ、楽しさ」のような精神主義的な価値観の基では「最新、高機能」に対する投資は費用対効果の面で、最良の結果を生まない可能性があるのです。
過剰な建築仕様は「自分らしい生活」を抑制する事につながる可能性があり、最新設備に依存した価値は、加速度的に向上する技術革新の時代においては、陳腐化のスピードも速いという皮肉な結果ももたらします。
これに対し、「古さも個性、シンプルさの中の自由」といった価値観の台頭は、既存建物を活用したローコストな物件再生を可能とするのです。
〇ソフトウェアマーケティングの重要性
物件主義に依存しない価値とはどのように作り出せば良いのでしょうか。そのポイントは物件のターゲットテナントを明確にし、新たなコンセプトを確立するということです。
建物の躯体、設備を賃貸住宅のハードウェアは可能な限り再利用し、ソフトウェアを再インストールするという訳です。ここに分かり易い例を挙げます。
３０年前、１０坪の賃貸面積でありながら2DKという間取りの商品が造られたとします。
ここで１０というサイズはハードウェアのサイズであり2DKという要素はソフトウェアに相当します。小さくてもｎLDKのｎの値が大きいほど価値があると見なされた時代にこの商品は成立しました。しかし、現在このようなバランスの物件は人気がありません。
そこで、これを１０坪のハードウエアはそのままに、広めのワンルームというソフトウェアを再インストールします。ターゲットは比較的生活に余裕のある２0代後半のシングルです。ここで「比較的余裕のある」というところがコンセプトの重要なポイントです。
彼らの価値観にふさわしい内部使用が同時に求められます。大きなワンルームでありながら６坪、7坪の一般的なワンルームと仕様が同じでは、片手手落ちであるばかりか、「ワンルームのくせに賃料が高い」という最悪のレッテルを貼られる事になりかねません。
では、非物質主義的な彼らの求める仕様とはどんなものなのでしょうか。
○非物質主義の価値観が求める要素
それは、シンプルであるということ、そして素材感、光のクオリテーという３つの要素に集約されます。シンプルであるということはその空間に、住まう人間の自己表現の余地が残されているということを意味します。近年はインテリア関連商品のバリエーションも充実し、一般消費者もインテリアコーディネーター然と、自分だけの空間を自由に創り上げることが容易になりました。そして、素材。シンプルであれば在るほど、必然的にその単純な面、形態、つまり床、壁、水廻りなどの「素材」が何なのか、ということが問われます。「シンプル」と「足りない、何もない」ということは同義ではありません。絵を描くカンバスが質感のある「画布」なのか「ぺらぺらの紙」なのか、それは大きな違いです。
光のクオリティー。明るいことが明るさの象徴である、という価値観はすでに前近代的なものとなりました。国内ばかりか、海外でも数多くのホテルに宿泊した経験のある世代は、リラックスする為の空間に、蛍光灯の不自然な明るさは必要ないと考えはじめています。彼らは気の利いたレストラン、落ち着いたバーに蛍光灯が使われておらず、白熱灯の暖かい光がその雰囲気を造りだすということを肌で知っているのです。
○リフォームに勝るリノベーション
リフォームとリノベーションはいったい何が違うのか？頻繁に頂く、お問い合わせです。リフォームとリノベーション、それぞれを前述の言葉を利用して定義付けするとすれば、リフォームが「ハードウェアの更新」であるのに対し、リノベーションが「ソフトウェアの更新」であるといえます。保守、修繕の延長にあるリフォームは物件のコンセプト(ソフトウェア)を維持しながらハードウェアの部分更新をおこない、できる限り新築の状態に戻す行為です。一方リノベーションはコンセプト(ソフトウェア)を更新し、時には「新築以上の価値」を目指すという考え方なのです。昨今頻繁に耳にする「オフィスコンバージョン」も事務所というソフトウェアを住宅あるいは店舗というソフトウェアに更新する、非常にドラステックなリノベーションの手法の一つといえます。
○単身世帯の増加、高年齢化に伴う多様な賃貸住宅ニーズ
賃貸住宅が仮住まいという考え方は、一般論でなくなりつつあります。単身世帯の高年齢化は「賃貸スタイル」を生活の積極的な選択肢に変え、多くの商品バリエーションニーズがうまれています。かつてのように「これさえやっておけば大丈夫」的な賃貸経営の判断は成立しなくなってきています。
エアコン、フローリングにオートロックで一安心という訳にはいきません。マニュアルは存在しなくなりつつあるのです。肝心なことは経営者自ら「サービス業」を営む者として、同業者でなく消費者の価値観に注意を払い、かつ、その表層的な変化に翻弄されることなく、ターゲットを設定していけるか、ということなのです。ここに記された内容も、多くの賃貸ニーズの中の一つの現象と考えて頂ければ幸いです。
まとめとして、リノベーションとは
多くの賃貸ニーズの中の一つの現象です。それは、ターゲットとなるお客様の年代の中心が、２０代の半ばから後半の方が対象です。そして、そのお客様は「比較的生活に余裕のある２０代後半のシングル」です。「比較的余裕のある」というところが重要なポイントです。この世代の人達はマーケティングの世界において「団塊ジュニア」または「ジェネレーションY」と称され、特徴は「古さも個性、シンプルさの中の自由」とか「自分らしさ、楽しさ」というような、精神主義的な考え方を持っています。そして、非物質主義の価値観が求める要素として、①シンプルであるということ、そして②素材感 ③光のクオリテーという３つの要素に集約されます。
リフォームが「ハードウェアの更新」であって、できる限り新築の状態に戻す行為ならば、リノベーションは「ソフトウェアの更新」で、新たな価値を提供する。時には「新築以上の価値」を目指すという考え方なのです。
つまりリノベーションとは、それらの年代の人たちをターゲットにした商品開発といえます。この商品開発が勝ち組の条件となります。
以上、今月はリノベーションについて、説明させていただきました。空室問題は家主さん最大の問題です。当社ではリノベーションも含め空室対策でリフォームした場合、原則的に家賃の保証をさせて頂いております。お尋ねください。
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