不動産投資指数と見分けノウハウ

不動産投資と指標

さわやかな季節を迎え、ようやく花粉症から開放されたと思っていましたら、間もなく梅雨入りのようです。 さて、今月号は投資用不動産を購入するときのチェックリストを作りましたのでご覧頂きたいと思います。 まず

1. 「物件購入チェックリスト」は購入する時に物件の内容を詳しく知ることができます。
2. 「購入諸経費」がどの位掛かるのかチェックできます。
3. 毎月の運用状況も正確に把握出来る「キャシュフローチェックシート」を作りました。

これによって購入から毎月の運用状況までキチット把握することができます。 良い物件が見つかったとき、これらのチェックシートを使って物件確認をして、そして上手な運用をしてください。 運用（キャシュフロー）については先月号でもお話ししましたが、具体的には、

① 毎月の家賃収入－②ランニングコスト（経費）＝　③実質賃料収入(NOI)
③ 実質賃料収入(NOI)－④ローンの返済額＝⑤キャシュフロー

というようにキャシュフローがいくらあるのかを求めます。 そして表面利回りでなく、実質投資利回りを計算して、現在の不動産価値を知ることが出来ます。 今後不動産の価格は収益還元法で評価されるようになっていきます。 また、投資の判断は利回りでなく債務回収比率（DCR）で判断すると申し上げました。 つまり、返済の何倍収入があるかという指標です。この指標は最低でも１．２以上必要です。
もし収入額と返済額があまり変わらない、なんていうことになればこれは一大事です。 こういうケースの場合は、まず自己資金をある程度投入して借入れを減らすと同時に 、銀行に金利交渉や返済年数を交渉して、安くしてもらう様にしてください。 これを実施しないと、いずれ破綻してしまいます。

全額借入れが相続対策だった

思い起こせば、平成４年に農地法の改正があり、生産緑地（農地）か宅地かの選択をしなければならず、 その結果、練馬の農家のおよそ半分位が宅地化したといわれております。　　 その宅地化した土地に相続対策として全額借入れして、アパートやマンションが続々と建ち始めました。 特に大手のD社・R社及び既に倒産しましたが地元のT建設は積極的な営業展開を実施、相当な数のマンションを建築しました。 当時はまだ地価や家賃も高く、建てれば直ぐ入るという状況でしたので、銀行の支払いはそんなに問題にはされておりませんでした。 そして、確かに相続対策としては有効でした。 しかし、時代が変わり、地価が下がり、家賃も下がり、おまけにアパート･マンションの供給過剰という現象が出現した現在、 空室問題が一大問題として、クローズアップされてきました。 その結果、ズシリと重いボディーブロー（借入れ金）に苦労されている大家さんが増えてきました。
※こういう問題でお困りの方は、是非私宛に御連絡下さい。

経営という視点

インターネットによる情報革命の結果、お部屋探しのお客様は、 商品である相当数の部屋(１００戸でも５００戸でも)を自宅にいながら簡単に比較検討できるのです。 その結果より安く、より良い部屋を選べるようになったのです。
つまり、大家さんと入居者の立場が逆転したのです。入居者をお客様としての認識を持つようにしませんと、すぐ他に行ってしまいます。 ですから、賃貸する部屋は商品として、ピカピカに磨いてお客様に借りて頂けるようにしなくてはなりません。 また入居者を出さない工夫が必要となります。 以上のことから、今後大家さんのアパート・マンションの運用は「経営という視点」を持って実施していかなければなりません。
経営の視点とは言葉を換えますと、バランスシート(BS)で経営するということです。貸借対照表を思い出してください。 左側に資産、右側には資本（自己資本）と負債（他人資本）があって、左右の合計が一致しています。
つまり所有している全資産を上手に運用して、借入れを減らし自己資本を増やしていくということを実施するわけです。 例えば、活かされていない土地とか、貸地などは負債をかかえているのと同様です。 また、活用できない土地に無理をして建物を建ててはいけません。 そこはいったん売却して、立地の良い収益物件に買い換えましょう。 そんな時に不動産投資のノウハウが必要となります。
　 １月号でご紹介しました目黒の安藤さんというオーナーさんは、まさに商品をピカピカに磨いて、 入居者を出さない工夫をし且つ、財務戦略を練って見事な運営を実施しております。その結果、キャシュフローの最大化が実現できるのです。 身近にこの様な成功事例がありますので、是非取り入れて健全経営をして頂きたいと思います。

投資判断の３つのポイント

不動産投資から少し脱線してしまいましたが、先月号でもお話しさせて頂きました投資判断で大事な点として、

① 実質投資利回り

実質投資利回り＝実質賃料収入(NOI)÷不動産評価額（収益還元価格）
但し、正確には実質投資利回りはこのほかに礼金や敷金の運用等を含めていいます。
また、これと似た指標でキャップレイト（期待利回り）があります。 このキャップレイトは、投資家が物件購入の目安として算出する、文字通り期待する利回りです。 一般的に、このキャップレイトは実質投資利回りよりはやや高目となります。

②　ローンの支払い条件

いくら利回りが良くてもローンを組むときに、物件の建築年数が相当経っているので、 長期の返済期間で金融機関が融資をしてくれない事もあります。そこで複数の金融機関に交渉するようにしてください。

③　もし売った場合の金額は

また、利回りがそこそこあっても、物件の市場価格が保有期間中に下落していけば、大きな含み損を抱えてしまいます。
そこで、毎年査定をして、いざというときに備えます。

※以下は物件購入チェックシートと購入諸経費についての補足説明です
物件購入チェックシートについて

①最初はどこの業者から資料をもらったのかという取扱い業者の担当者名を記載します
②物件概要の内、オーナーチェンジで中古分譲マンションを購入の場合、 管理費・修繕積立金・及び修繕積立金残高を必ず確認します。 さらに土地権利がどうなっているか確認をしてください。例えば分譲中古の場合は所有権敷地権となります。 また、面積測定は内法寸法（登記簿謄本）と壁心（当初の販売図面）があります。 借地であれば期間と借地代がいくらか確認します。
③建物と設備では施工会社を調べておきますと、設計図書をコピーすることが出来ます。 大手建設会社ではマイクロフィルムに収めてあります。
④管理規約を始め、引継敷金とか管理会社名・TEL・住所等を確認します。
⑤必要書類では、オーナーチェンジの場合、 入居申込書・賃貸契約書・保証人の書類及び分譲時のパンフレットは是非欲しいところです。
⑥室内設備として、中古マンションの場合、 エアコンの設置・収納スペース・室内に洗濯機置場・セキュリティー対策等は是非とも必要です。

購入諸経費チェックシートについて

①購入価格・手数料はそのまま記入し、登録免許税は評価証明を取得して、 移転登記は評価額の1％・抵当権は借入れの0.4％であり、 固定資産税は納付書をコピーしてもらえば費用は正確にわかります。
②ここで重要なことは金利が上昇した時（5％）にでも、キャシュフローがあることを確認することです。 あとは金融機関に金利交渉と返済期間を交渉します。余裕のある方は、元金均等で支払う方法もあります。
③不動産取得税も評価証明をとれば課税標準×３％で算出できます。
④尚、リフォーム費用は貸すに当り上記⑥の設備は最低実施しておきたいところです。

毎月のキャシュフロー計算書について

1. 家賃収入－ランニングコスト(経費合計)＝実質家賃収入（NOI）
2. 実質家賃収入(NOI)－借入金返済（元利）＝キャシュフロー

物件購入チェックシート

　 　 

購入諸経費チェックシート

不動産投資指標

1. 実質賃料収入（NOI）÷実質投資利回り＝不動産の現在価格（収益還元価格）
2. キャップレイト（期待利回り）＝実質賃料収入(NOI)÷不動産評価額
3. 表面利回り（想定利回り）＝（潜在賃料×１２ヶ月）÷購入価格×１００
4. 債務回収比率(DCR)＝実質賃料収入(NOI)÷借入金返済額＝１．２以上必要
5. 自己資金配当率(CCR)＝キャシュフロー÷自己資金
6. 損益分岐稼働率＝借入金返済額÷NOI

以上、今月は「不動産投資」の購入チェックリスト・購入諸経費チェックリスト・ 及び収支一覧表（キャシュフロー）を作ってみました。 ご参考になれば幸いです。 　来月号は「土地活用」についてご報告したいと思います。

　

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　西村・黒部宛御連絡下さい